摘要：夫妻之间财产赠与比较常见，形式也多种，但是房产是家庭财产的核心，涉及房产的赠与容易产生纠纷，因此在《最高人民法院婚姻法司法解释三》第六条对此作了明确规定，但是该解释的理解以及该解释与婚姻法关于夫妻财产约定存在一定的冲突，本文将区分几种情形的房产赠与加以分析，并对保护受赠方的权益提出几点建议。

关键词：房产赠与   财产约定    撤销权

夫妻在婚前或者婚姻存续期间约定将一方所有的房产赠与另一方，但没有办理房产过户登记的情形非常多，常见的情形为房贷未还清。约定形式有书面，有口头，书面协议有单独房产赠与的，也有涉及其他财产的，房产有一方婚前的，也有婚后一方所有的，有尚有房贷或其他权利限制的，不同情形的房产处理模式会产生不同的法律后果，本文将尝试区分以上各种夫妻之间房产赠与的情形，并对法律后果进行解析。

一、房产赠与与财产约定

（一）现有法律对夫妻财产约定及房产赠与的规定

夫妻财产约定是婚姻法规定的一项重要财产制度，我国现行《婚姻法》第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

根据婚姻法的规定，可以发现在夫妻财产约定的情形中包括将一方婚前财产约定为共同所有的情形，这在本质上包含了赠与因素。同时，我们也发现，在夫妻财产约定的情形中不包括将一方婚前财产、婚后个人财产约定为对方所有的情形。依照法理，将个人财产约定为对方所有当然合法有效，但是不属于《婚姻法》规定列举的财产约定情形。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》  第6条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。第186条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

《婚姻法》司法解释三第六条将夫妻间的房产赠与单独予以规定，即夫妻间的房产赠与在房屋变更之前可以撤销赠与，该解释没有明确赠与是部分赠与还是全部赠与还是包括所有的赠与情形，也没有明确是纯粹的夫妻房产赠与还是夹杂其他财产的夫妻财产约定。  

因此，根据以上法律法规，房产的“夫妻赠与”与“夫妻财产约定”有区别，但更有联系，区别是表面上的，而联系则是本质上的。从本质角度看，房产的“夫妻赠与”与“夫妻财产约定”都是围绕房产所有权（全部或部分）转移问题进行的。赠与本身就是一种约定，而财产约定中往往又会夹杂着赠与因素，例如夫妻可以将一方婚前个人财产约定为共同所有。

（二）现有法律法规的冲突

《婚姻法》第十九条关于夫妻财产约定与《婚姻法》司法解释三第六条有冲突，司法解释三没有对房产赠与协议的具体情况进行区分。《婚姻法》第19条规定的夫妻财产约定包括将财产约定为各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，关于该规定，笔者认为该条款的规定是属于开放式立法，除了以上三种情形以外的夫妻财产约定不违背法律禁止性规定，不损害社会公共利益和公序良俗，就应当是有效的约定。

现实中夫妻财产约定的内容是多项财产，单就一项房产而言，很有可能表现为一方将其个人房产赠送给另一方，但在其他财产处理上对赠与方有补偿，因为各种原因，双方没有就房产进行变更登记，在这种情况下按照《婚姻法》第十九条的规定，该约定是合法的，双方应当受到约束并执行，如果按照司法解释三，就房产而言，赠与一方有权行使撤销权。

笔者认为，司法解释不能超越母法即婚姻法，对于夫妻财产约定，应当综合认定，不能简单定性。  

（三）财产协议的区分

赠与的意思表示基本载体为财产协议。基于协议内容的不同，可以划分为纯粹的房产赠与协议和包括房产处理在内的财产协议。

赠与是财产协议中的一种表现形式，但是财产协议的范畴更广，除了赠与以外，财产协议更多的是双方对不同财产的处理意见。

纯粹的房产赠与协议，内容基本为一方将其个人所有的房产赠与另一方，不涉及其他财产的处理。现实当中的该类协议，可能不会出现赠与的字眼，文字表述可能类似的“确权”，如“某套房产的产权一半为某某所有”。 

包括房产处理在内的财产协议，指的是该协议的内容除了有房产内容外，还有关于其他的财产处理协议，如股票、现金存款等，协议的内容也是多种多样，可能为房产的是一方赠与另一方，但是在其他财产处理上对赠与房产一方有其他补助或者没有补助。在处理该类协议时，不能简单适用《婚姻法司法解释三》的意见。

二、不同情形下的房产赠与财产协议的法律后果

（一）单纯的夫妻房产赠与

首先要明确赠与房产的性质，是否是属于一方的个人财产，不管是婚前还是婚后，如果明确是一方个人财产，那么可以明确该协议本质为赠与协议，不管协议内容上是否出现赠与字样。

如果协议签订后没有办理过户手续，适用婚姻法司法解释三第六条的规定，赠与方有撤销权。

（二）夹杂房产处理在内的财产协议

首先要确认该协议内容是否单纯为一方赠与。

如果该财产协议一方将其个人房产赠与另一方，但是同时约定双方婚后共同房产为一方所有或者在其他财产处理上偏向赠与一方的，笔者认为这类财产协议不能简单视为房产赠与而适用《婚姻法》司法解释三的规定，以上约定应当为《婚姻法》规定的约定财产协议，是双方当事人对财产作出的约定，对双方都具有约束力。

理由如下：

1、司法解释三第六条与婚姻法本身关于财产约定的冲突问题。比如夫妻间房产的财产约定是否意味只要不过户也可以被任意撤销，如果回答是肯定的，就意味着依据婚姻法订立的夫妻间房产的财产约定失去了实际意义。该协议的内容明显符合婚姻法关于财产约定的处理，应当优先适用《婚姻法》的规定。 

 2、如果简单认定为房产赠与而有撤销权，对于受赠方是不公平的。作为房产的受赠方，在其他财产处理上是赠与方，应当结合协议的全部内容予以综合认定。

如果该财产协议一方将其个人房产赠与另一方，不管赠与份额多少，在其他财产处理上没有偏向赠与一方的，如除了房产外，其他财产是夫妻分别财产制，那么该类财产协议本质上笔者认为可以视为单纯的夫妻房产赠与，可以适用《婚姻法》司法解释三的规定。

  三、如何保护受赠方的利益

综上，夫妻房产赠与情况非常繁多，不同的情形所导致的法律后果完全不同，为了更好的保护受赠方的利益，笔者提供以下几套方案：

（一）及时办理房产过户。但是该方案实现有很多障碍，比如说房贷没有还清或者房屋上还有其他抵押存在，一般不允许加名或者更名的。

（二）签订书面财产协议，并办理公证。根据《合同法》第186条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。因此，办理过公证的赠与协议不享有任意撤销权。

（三）在财产协议中中明确体现道德义务性质的意思表示。同样根据的是《合同法》第186条之规定，有道德义务性质的赠与合同也不享有任意撤销权。

（四）在财产协议中排除赠与方任意撤销权的行使。任意撤销权是合同法赋予当事人的权利，当事人有权行使，也有权放弃。赠与人自愿放弃自己的民事权利应受到法律保护，行使任意撤销权应受到一定限制，故应认定夫妻房产赠与合同中放弃任意撤销权的约定有效。受赠人据此请求继续履行赠与合同的，即使赠与房产未经公证，人民法院也应于支持。

（五）以夫妻财产约定的形式实现房产赠与。

1、受赠方的份额为接近但不足100%产权，并且特别有必要再三重申对婚姻法第十九条的适用。如上所述，婚姻法第十九条规定的夫妻约定财产制为各自所有，共同所有和部分各自所有、部分共同所有，没有规定一方完全赠与另一方的情形，因此，如果受赠方的产权达到100%将可能因为不符合婚姻法第十九条的规定而被排除为合法的夫妻财产约定。

2、财产约定的内容不要局限于房产，将其他的部分财产也一并予以处理，并在处理财产过程中注意对赠与方的补偿，不一定要达到双方之间的完全对等的处理，体现一定的公平性。

北京大成（宁波）律师事务所

施晓     陈亚纳