Dentons 与大成之间的联合现在生效。如需了解该事务所目前在全球的运营情况,请访问 dentons.com。为方便客户以及其他希望了解该事务所在中国的运营信息的人士,本网站将继续保持公开几个月。

【大成研究】案例分享:未经变更登记的房屋买受人能否获得房屋征收补偿?

 

Ø  案情简介:

案涉房屋权证所载所有权人为香港永久性居民戴月某,于1995年将案涉房屋出卖给戴素某、邬某某夫妻。因戴月某和戴素某有亲属关系(姑婆),双方未签订房屋买卖合同。戴月某出具《分家析产书》自称母女关系以期减少缴税。但此后戴月某返回香港没有再回乡探亲,戴素某、邬某某夫妻虽持有产权证书且一直居住在该房屋内但未完成国有土地使用权证和房屋所有权证的变更登记。201712月,涉案房屋被列入宁波市某区危旧房改造项目范围,但房屋征收办公室以无法查明该房屋产权人为由拒绝向戴素某、邬某某夫妻进行房屋征收补偿。本所律师受戴素某、邬某某夫妻委托向宁波市中级人民法院对宁波市某区人民政府提起行政诉讼。

Ø  法院归纳的争议焦点:

   1.区人民政府所作的房屋征收补偿决定是否需查明房屋所有权人;

2.产权证登记的房屋所有权人戴月某是否已经死亡;

3.戴素某、邬某某夫妻主张的购买涉案房屋是否真实;

1)房屋买卖是否真实意思表示;

2)分家析产书的效力认定;

3)涉案房屋买卖的资金来源是否可查明;

4)房屋产权证的交付与变更是否合理;

4.房屋征收补偿决定作出的程序是否合法。

Ø  律师代理意见:

1.《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十六条、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十六条规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出征收决定的区人民政府作出房屋征收补偿决定。本案中房屋征收部门在签约期限内未根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定提请对案涉房屋进行调查、认定、处理,致使戴素某、邬某某夫妻无法参与房屋征收补偿程序。区人民政府应在房屋征收补偿决定程序中应查明、认定房屋所有权人,这正是行政法规设立征收补偿决定程序的目的和意义所在。

2.在一审程序中,代理律师在宁波市奉化区、台州市天台县、香港特别行政区三地调查取证,向法院提供了殡仪馆火化证明、村民委员会证明、墓碑照片、香港遗产管理人查询记录等多项证据可证明原产权人戴月某已于2005年在台州市天台县去世且无遗产继承人的事实。

3.本案房屋买卖虽未签订书面协议,但基于买卖双方系亲属关系的考量也属合理。原告提供的分家析产书虽虚构了母女关系但也可体现对房屋处分的意思表示。本案法院共传唤了六位证人出庭作证,对房屋买卖的发生经过、购房资金来源、分家析产书的见证等事实进行了充分调查。本案原告为证明房屋买卖关系提供的虽是间接证据,但可形成证据链印证原告买受案涉房屋的事实。

4.涉案房屋买卖已成立多年,且原告一家居住多年几次对房屋进行全面装修,事实上已形成对该房屋社会观念上和生活上的依赖。征收补偿的目的是对现实居住人丧失居住场所的进行补偿和安慰,货币、调产补偿安置方式是给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持,将被征收房屋补偿给现实居住人符合房屋征收补偿的目的。

5.征收补偿方案的公告、送达程序明显违法,公告期内未对相关人的书面意见作为任何审查,于公告期届满当日径直作出《房屋征收补偿决定书》严重违反程序正义原则。

Ø  法院判决结果

法院基本采纳了代理意见,认定存在真实的房屋买卖关系。涉案房屋虽没有办理产权过户手续,从戴月某2001年到天台县生活至2005年死亡期间有条件主张涉案房屋产权却没有任何行动该情况来看应认为合同已实际履行。且原告自1995年以来实际居住,故即便没有办理房屋过户手续也不影响原告依法主张涉案房屋的征收补偿利益。房屋征收部门及区人民政府没有认定原告对涉案房屋的权利,虽然不能归之于全部责任,但客观上作出该行政行为时证据不足、认定事实错误,据此撤销被诉房屋征收补偿决定。

Ø  办案小记:

此案属于典型案例,起诉前代理律师穷尽检索并无相似判例可直接借鉴参考。代理律师团队召开案件讨论会议,就诉讼方案进行多次论证。综合考虑到原产权人已死亡和地块已被征收情况下无法办理变更登记手续和进行民事确权诉讼,又因无主物认定特别程序的不确定性,最终确定诉讼方案为由戴素某、邬某某夫妻书面向房屋征收部门申请要求其依职权向区人民政府报请启动房屋征收补偿决定程序。在该房屋征收补偿决定仍未解决实际争议情况下,以房屋征收补偿决定为被诉行政行为、以区人民政府为被告,以此解决了起诉期限的障碍并将一审级别管辖提至宁波市中级人民法院。在经过七个月三次开庭审理终于形成判决目前已生效,当事人已完成了签约将获得房屋征收补偿。

Ø  主办律师简介:

王盛律师,事务所合伙人,1973年出生,毕业于浙江大学法学院,担任宁波仲裁委员会仲裁员,执业15年来,以公司法、建筑施工合同、金融、证券等民商事诉讼及非诉讼业务为主,积累了丰富的经验。对不同案件间的不同法律价值取向有充分认识,对案件事实复杂,民商和刑事交叉案件有较强的分析能力。

    范奇祺律师,专职律师, 1990 年出生,三级律师,华东政法大学法学硕士, 2018 年度宁波市司法行政系统优秀共产党员、 2019 年入选宁波市第二批行政诉讼领域“成长型”名优律师培养名单,主要执业方向为行政诉讼(复议)、劳动争议解决。