北京大成（宁波）律师事务所
论房屋承租人的任意解除权
北京大成（宁波）律师事务所高级合伙人 郑克
论文摘要：在约定解除权和法定解除权未形成情况下，承租人强行搬离租赁房屋要求解除租赁合同的，应认定承租人不享有任意解除权，承租人违约。出租人要求承租人继续履行租赁合同，而租赁合同又具有合同法第一百一十条规定情形，不适宜继续履行的，可以在认定承租人违约，由承租人承担违约责任的前提下，不支持出租人的继续履行要求。
关键词：承租人任意解除权 不适宜继续履行
正文：
一、问题的引出
2014年9月30日，出租人宁波某表面工程设备制造有限公司与承租人宁波某进出口有限公司签订一份《厂房租赁合同》，出租人将共计3583平方米房屋出租给承租人，年租费472 556元，租金先付后用，一年一付，一方违约解除合同的，违约方应向守约方支付相当于三个月租费数额的违约金。2015年9月，承租人以经济困难为由要求租费半年一付，后租费付至2016年3月30日。2016年3月17日，承租人书面致函出租人，以经济困难为由要求解除租赁合同，并搬离租赁房屋。因在违约金数额、恢复租赁房屋原状等方面协商不一致，出租人起诉要求承租人继续履行租赁合同。承租人以其享有任意解除权为由抗辩，不同意继续履行租赁合同。
二、合同当事人的单方解除权
合同当事人的单方解除权分为约定解除权和法定解除权两类。
1.约定解除权。所谓约定解除权，是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，未履行或未完全履行以前，若出现约定的某种情况，一方当事人或双方当事人享有的解除合同的权利。该约定既可以在合同订立时，也可以在订立合同后另行约定。约定解除的内容以及行使方式应由当事人自行决定，若该约定符合民事法律行为生效要件，则约定有效，否则该条款无效。但该条款无效并不影响合同的其他条款的效力。约定解除权的意义在于，体现民法中意思自治和合同自由原则，同时充分发挥当事人相互协力、共同配合、自主解决纷争的作用。《中华人民共合同合同法》［以下简称《合同法》］第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2.法定解除权。法定解除权是由法律规定而发生的解除权，即法律在一定情况下赋予当事人解除合同的权利，《合同法》第九十四条规定当事人可以行使法定解除权的情形有五种。 第一，因不可抗力致使不能实现合同目的。因不可抗力解除合同，是指因水灾、火灾、地震等自然灾害的发生或法律、政令的变化而导致合同的解除。由自然灾害造成合同不能履行的受灾一方可以通知对方解除合同，且不承担不履行合同的责任。订立合同时，法律没有设立禁止性规定，合同订立后，法律修订或新法颁布，出现禁止性规定，双方均可根据修订的或新颁布的法律的规定通知对方解除合同。要注意的是，并非一旦出现不可抗力均可解除合同，只有在不可抗力已影响到合同目的的实现时，才能导致合同的解除，如果不可抗力只是导致合同部分不能履行的，一般情况下另一方当事人只能主张合同部分权利义务的变更，但如果部分履行严重影响当事人订立合同所欲实现的缔约目的时，应承认其享有解除合同的权利。第二，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务，即逾期违约。预期违约是指当事人一方在合同规定的履行期限届满之前，明示、默示或以自己的行为表示其将不履行主要债务。主要债务的履行，关系到债权人最重要权利的实现，关系到订立合同最主要目的的实现，当事人一方无正当理由表明不履行主要债务，即表明了自己不愿受合同约束的故意，合同对于该当事人已形同虚设，而另一方债权的实现就得不到保障。在这种情况下，另一方有权在解除合同或要求另一方继续履行之间作出选择，以保障自己的合法权益。第三，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行的，即迟延履行主要债务，且给予宽限期的。在此规定下要行使合同解除权必须具备两个条件：1、当事人一方迟延履行的是主要债务。即当事人迟延履行的是最重要的义务，而不是一些次要的、附属的义务。如果当事人一方按照约定履行了主要债务，虽然一些次要的、附属的义务没有履行，另一方也不能享有合同解除权。2、债务人经催告后在合理期限内仍未履行主要债务。“催告”是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延以后，债权人不能马上行使解除权解除合同，还要给债务人一个催告，给债务人一个合理的宽限期要求其履行合同，在合理的宽限期到来时，债务人仍不履行合同，债权人才有权解除合同。合同中无确定履行期限的，债权人要解除合同须经两次催告，第一次是履行合同的催告，债务人不满足催告的要求将负迟延履行责任，第二次才是解除合同的催告，债务人不满足催告的要求将导致债权人解除合同，两个条件缺一不可。第四，一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为而使另一方当事人订立合同的目的不能实现，即根本违约。违约的形式有很多，当事人一方有违约行为并不必然导致另一方享有解除权，只有在一方违约致使合同目的不能实现即根本违约时，另一方才享有解除权。区分根本违约与非根本违约一般情况下可以从以下几个层次考虑。1．从违约后果整体考虑，是否使对方当事人根据合同期待的利益丧失或失去了合同的目的，致使合同履行成为不可能或不必要。2．从违约事实的情节予以考虑，违约后果是否使对方丧失所期待的合同利益可以作为一般性的认定标准。违约方不履行合同义务即构成根本违约，违约方不完全履行合同义务则不能当然认定根本违约，而应视具体情况而定。3．对于不完全履行的情况，要根据不完全履行中存在瑕疵的部分在合同义务中的地位，结合不完全履行中有瑕疵的部分在事实上能否补救或即使在事实上可以补救但在对方当事人而言是否已丧失商业机会等因素考虑。如：标的物权属受限制或处分能力受限制，如该标的物为特定物，显然可以认为构成根本违约，如标的物属种类物，则应视在合理时间内可否获得替代物来确定是否构成根本违约；标的物存在品质瑕疵无法修补或无法及时替换、修补的，可认定为根本违约，虽有瑕疵但不影响通常效用或合同规定的效用的，为非根本违约。 第五，法律规定的其他情形。这一点要从严掌握，必须是除以上四种情形之外，法律有明文规定可以解除合同的，才发生解除权，才能解除合同，如法律无明文规定则无解除权。
前述约定解除和法定解除的条件成就之后，合同并不当然解除。合同当事人还需要按照一定的法定程序，行使合同解除权《合同法》第九十六条对当事人行使合同解除权的程序做了明确的规定：当约定解除或法定解除的条件成就，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。即不必与对方协商，也不必经对方同意，只要通知到达对方时，合同便告解除，合同的权利义务关系便告终止。合同的解除权属于形成权，当事人可以约定解除权行使的期限，期限届满当事人怠于行使的，解除权消灭，比如当事人约定出现某种情形，可以在30天内行使解除权。那么在合同约定的事由出现30天后，当事人不能再要求解除合同，必须继续履行。当事人没有约定或是法律也没有规定解除权行使期限的，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方的当事人为明确自己的义务是否还需要继续履行，可以催告对方当事人行使解除权。享有解除权的当事人在催告后的合理期限内不行使解除权的，该权利消灭，合同关系继续存在，当事人仍然要按合同履行义务。
合同解除权行使后的对方当事人的异议权和法律救济。 按照法律规定，当事人通知对方解除合同，自通知到达对方时，合同便告解除。为了限制解除权人滥用解除权，以避免给无辜的当事人造成不应有的损失，法律同时规定了救济措施。《合同法》第九十六条规定，当事人对解除权人解除合同的行为有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力。这在民诉法上叫提起确认之诉。这也是权利不得滥用原则在合同法上的具体运用。在以下两种情形下，当事人单反发出的解除合同通知，不发生解除合同关系的效力。（1）在解除权未形成情况下，发出解除合同通知。最高院提审的成都迅捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案中，最高院认为在没有约定解除权和法定解除权未形成情况下，四川蜀都实业有限责任公司主张其有单方解除合同的理由不成立.因此单反发出解除合同通知的前提是，解除权已经形成；如果合同解除权未形成，那么一方发出解除合同通知的，并不当然发生解除合同的后果。（2）合同相对方在收到解除合同通知三个月内提起异议诉讼的。最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。前述最高院提审案例中，最高院进一步认为，无论四川蜀都实业有限责任公司是否有权单方解除《购房协议书》，因成都迅捷通讯连锁有限公司于收到解除函的三个月内通过起诉的方式提出了异议，故四川蜀都实业有限责任公司的解除函不产生解除双方合同关系的效力。
1.继续履行是守约方的权利和违约方应当承担的首要违约责任。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在守约方要求继续履行合同，而合同友具备继续履行的情况下，应优先考虑继续履行。
2.不适宜继续履行，也即要求继续履行的限制。《合同法》在把继续履行作为违约方应当的首要违约责任同时，对守约方要求继续履行合同的权利也作出了一些限制，体现在《合同法》第一百一十条。《合同法》第一百一十条规定了3种情形：（１）事实上或法律上不能履行。合同无论在事实上还是法律上不能履行（包括合同标的已灭失、已被第三人善意取得、已被政府征收或已被人民法院执行、合同无效等情形），均使合同失去标的，失去意义，必须消灭，而不是也不能强制履行。（２）债务标的不适于强制履行。比如一些个人性质的服务合同，如委托合同、演出合同、技术开发公司、著作出版合同等，这些合同通常具有人身专属性，不能由其他人代替履行，债务标的决定了不适于强制履行，否则，对债务人身施以强制，无异于把债务人置于受奴役的地位，将使违约责任恢复其原始的人身责任性质，与现代社会人格尊重，人身自由的基本价值相违背。（3）债权人在合理期限内未要求履行。
实践中，以下情形一般不适宜继续履行。（1）对于违反一般种类物的买卖合同，不宜判决继续履行合同。这些合同标的在市场上比较容易获得，用损害赔偿的方法，使非违约方能够用所获得的金钱赔偿在市场上获得所需要的标的，也同样能达到缔约的目的，所以不宜判决继续履行合同。但是对于土地或房屋等不动产、一些特殊的动产或履行对债权人有不可替代意义的合同，应当支持非违约方继续履行合同的请求。（2）对于附履行期限的合同，如果期限已超过，不宜再判决继续履行合同。合同之所以附有履行期限，是因为通过期限内的履行行为可以达到当事人签订合同时所意愿达到的状态或效果，一旦期限超过，再判决继续履行，一是不一定符合当事人签订附履行期限的合同的真实意思，二是时过境迁，履行已不可能或没有必要。在当事人欠缺合意的情况下，判决继续履行失去法律基础。（3）对于具有加工承揽性质的合同，如定作人不愿意继续履行合同，不应再判继续履行合同。这主要是因为承揽合同对当事人之的信任、忠诚程度要求较高的性质决定的。所以，对于上述建设工程合同纠纷，人民法院不宜再判决继续履行合同，可告知承包人通过其他方式来保护自己的权利。 （4）对于存在主、从合同的案件，如果当事人只请求履行主合同，未请求履行从合同，不宜判决继续履行合同。主、从合同的权利义务是相互依存、相互影响的关系，在处理涉及主、从合同的继续履行问题时，不仅要考虑主合同或从合同本身是否能继续履行的问题，还要考虑二者的权利义务相互影响的关系。如某农行与赵某汽车消费贷款、担保合同纠纷案，赵某与农行、财保公司、某汽车商签订汽车消费贷款合同，赵某向农行借款购买汽车，某汽车商是出卖人同时也是借款的担保人，财保公司是保险人。合同履行中，农行因故将向刘某发放的贷款收回，现刘某起诉农行要求继续履行合同并赔偿损失。笔者认为，本案合同涉及几方当事人之间的不同法律关系，刘某选择以农行为被告要求继续履行主合同——借款合同而未要求保证人某汽车商、财保公司继续履行从合同承担保证、保险责任，如果判令农行继续履行借款合同，其贷款风险将无人负担，不符合当事人订立合同时的真实意思，对农行是不公正的。所以不宜判决继续履行合同。（5）在情势变更原则可以适用的场合，不宜判决合同继续履行。我国合同法没有规定情势变更原则，但审判实践中，情势变更有时却是不可回避的问题。原因在于：情势变更属于责任不构成的范畴，没有责任，当然也就不存在继续履行合同的违约责任承担问题。（6）履行费用过高，不宜判决继续履行。是指某些情形下，继续履行合同的成本过高，为避免社会资源的浪费，平衡双方利益，规定这种情形不适于强制履行。如在货物运输合同的履行中，货物发生灭失、短少、变质、污染、损坏时，如果让承运人继续履行，去购买同样的货物再行运输，显然成本过高，此种情形不宜判决强制履行。
房屋租赁合同作为合同法中的一种有名合同，承租人是否享有合同解除权，还是应当根据合同法第九十三条和第九十四条的规定来认定约定解除权或法定解除权是否已形成。如果在约定解除权或法定解除权已经形成的情况下，承租人发出解除租赁合同通知的，自解除通知送达之日租赁合同解除；如果约定解除权或法定解除权尚未形成，承租人提出解除合同或以强行搬离租赁房屋行为表示不再继续履行租赁合同的，那么应认定解除租赁合同通知无效，租赁合同未解除，承租人违约。承租人强行搬离租赁房屋表示不继续履行租赁合同，如出租人要求继续履行房屋租赁合同，而合同又具备合同法第一百一十条不适宜继续履行的，那么应当在认定承租人违约，由承租人承担违约责任情况下，以不适宜继续履行为由驳回出租人要求继续履行合同的诉讼请求。有的提出，承租人强行搬离租赁房屋表示不继续履行租赁合同，而出租人又要求继续租赁合同的，法院可以不能实现合同目的为由驳回出租人要求继续履行合同的诉讼请求。这是不符合合同法第九十四法定解除的规定的。因为合同法第九十四条所指的，不能实现合同目的，可以解除合同的当事人是守约方，而不是违约方。违约方本不享有法定解除权，自然不能依据合同法第九十四关于法律解除的规定来支持承租人要求解除合同的要求。