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【大成研究】《民法典》时代物业公司法律责任及风险防范

202111日《民法典》正式实施,物业服务合同作为典型合同,被单独列在《民法典》合同编第24章,重要性不言而喻。中国城镇人口史无前例的聚集,千万人口城市不断出现[1],《乡土中国》所述血缘向地缘的转变,小区里毫无关联的居住者,导致社区自治困难重重。行政管理无法有效触及,导致物业服务企业在提供平等民事主体物业服务合同时,兼职担任了社区“政府”的角色。

    笔者不揣浅陋,从物业服务企业法律责任归责角度出发,探讨物业服务企业在《民法典》生效后面临的法律风险及防范。

  1. 物业服务企业的违约责任风险

物业服务企业作为平等民事主体,与建设单位签订前期物业服务合同或者经业主委员会与业主大会依法选聘、签订物业服务合同,应当全面履行合同内约定如违反合同约定,应当承担违约责任。

除合同约定外,还应当承担法定义务,例如:《民法典》第九百四十二条(一般义务)“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”、第九百四十三条(信息公开义务)“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”、第九百四十九条(移交与赔偿义务)“物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。”、第九百五十条(后合同义务)“物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。”以上即使并未列入《物业服务合同》,仍属于物业服务公司义务,应当履行。

  1. 物业服务企业的侵权责任风险

《民法典》实施前,因合同违约请求赔偿时,精神损害赔偿一般不被支持。《民法典》实施后,合同方虽然可以依据《民法典》第九百九十六条[2],在违约责任中主张精神损害赔偿,但仍限于违约行为损害人格权造成严重精神损害。

对于物业服务合同纠纷案,因物业服务纠纷性质、内容所限,不会涉及损害人格权的情形。所以,物业服务企业很少因提供物业服务被诉侵权,也很少会被判令支付精神损害赔偿。

但凡事皆有例外,黄哲文、抚州市和顺物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案【(2020)赣10民终671号】,物业服务公司以断水方式催缴水费并张贴停水通知。20206月,抚州市中级人民法院认定物业公司构成侵权,判令停止侵权行为,书面赔礼道歉并在小区内公开张贴。2021年生效的《民法典》对此更加明确,第九百四十四条第三款规定:业务逾期不支付物业费的,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。长期以来争论不休的物业服务企业能否断水、电、气等手段催讨物业费,被划上了句号。该条款规定物业服务企业可以催告业主,在合理期限届满仍不支付的,可以对其提起诉讼或仲裁。这将对物业公司的业务水平及能力提出考验,业主不满意物业服务逾期缴纳物业费,将增加物业公司的催讨成本及资金流转周期。

《民法典》第一千二百五十四条[3]第二款横空出世,也会将物业服务企业很少因提供物业服务被诉侵权画上句号。该条款规定,因高空抛物致人损害经公安机关调查确实无法找到具体侵权人,物业服务企业未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

《民法典》将物业服务企业未履行必要的安全保障措施,承担的责任为侵权责任。是否可以推定,受害人人身权益例如生命权、健康权、身体权因高空抛物致损,可以向物业服务企业主张精神损害赔偿[4]?这是个值得关注、探讨的话题。

  1. 物业服务企业未执行政府管理措施的法律风险

如上所述,城市规模不断扩大,小区自治能力滞后,2020年新冠疫情突发,《民法典》草案第二百八十五条适时增加第二款“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作”,物业服务公司临危受命,增加服务职责,物业服务管理的内容从管物发展到管人。

2020年春节,中国人已经提前享受了民法典规定的物业服务待遇,小区物业提供进门消毒、上门测温、限制时间段及人数进出等服务,以上内容已经超出物业服务合同内容,突破了合同相对性,带有一定行政色彩。虽然《民法典》并未明确规定物业服务企业违反政府管理措施的法律责任,但没有物业服务企业愿担风险拒绝履行。

  1. 物业服务企业法律风险防范

    大城市、特大城市渐具规模,但新秩序、新治理模式尚未定形。物业服务企业被仓促应召,赋予使命,身兼数角,既是物业服务民事合同的履约者,又是维护小区治安、消防、环保等秩序的管理者,也是协助执行政府管理措施的执行者。物业服务企业在履行自己历史使命的同时,如何规避相应法律风险?

关于物业企业违约责任风险,因物业服务合同已约定在先,不再赘述。仅从物业服务企业的安全保障义务、物业服务企业合同法律风险应对,略做探讨:

(一)物业服务的安全保障义务

1、物业服务企业的安全保障义务应有合理限度

实务中有大量要求物业服务企业承担安全保障义务的判例,因小区业主被盗、被抢、被杀害等暴力犯罪事件受害者及其家属诉至法院[5],法院判决物业服务企业因未尽到安全保障义务要求承担一定赔偿责任。

但笔者认为,物业服务企业安全保障义务不应无限放大,应与其管理、控制能力相适应。小区物业服务人员素质有限,不能等同于公安机关,擒拿格斗追踪样样精通;收取物业费用有限,不能等同于专业保镖,24小时贴身守护;无法预见、避免犯罪行为发生,不应将警察也无法做到的事情强加于物业服务企业。

2、物业服务企业需采取合理手段维护小区秩序。

1)对于高空抛物、高空坠物行为 

物业服务企业应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物高空坠物情形发生,如多次公开宣讲、在醒目位置张贴宣传标语、楼顶进出口上锁、加装防护栏等。做到重点防护,特事特办,例如某栋楼下多次出现高空抛物或坠物,此时物业服务公司更应提高物业服务水平,做到查明、制止高空抛物或坠物行为,加装楼宇外墙监控摄像头,查明具体侵权人,发现并及时制止。

  1. 对于物业服务区域内违反治安事件

物业服务人员应当及时制止、报告公安机关,配合公安协助处理。此时,物业服务企业的职责重在预防,未雨绸缪。

(二)物业服务合同条款及未来诉讼案件应对

物业服务企业解除合同的权利不对等。根据《民法典》第946条、947条、948条规定,业主能够依照法定程序共同决定解除物业服务合同,具有单方解除权。物业服务企业不能单方解除物业服务合同,仅当物业服务合同处于不定期状态下,且须提前60日书面通知对方才能解除。因此,物业服务企业更应在订立服务合同时,斟酌权利义务、违约责任条款,尽量规避、减轻风险。

2021年《民法典》正式实施,小区若发生高空抛物,物业服务企业未能提供必要的安全保障措施,将面临败诉风险。例如:202115日,郑州市高新区人民法院就张凤连诉河南泰安物业管理有限公司侵权责任纠纷案【(2020)豫0191民初23457号】判决认定,物业公司未尽到必要的管理义务及安全保障措施,应承担赔偿责任。因该案未涉及人身损害,法院并未支持原告精神损害赔偿请求。但可以预计,将来会有一定数量的案件,以侵权诉讼纠纷为由主张精神损害赔偿,将物业服务企业诉至法院。所以,物业服务企业做好必要的安全防护措施、防止高空抛物的同时做好应诉准备。

   综上 ,《民法典》生效后,物业服务企业担负特殊使命,从原来的管物(建筑物及附属设施维修、养护,环境卫生秩序管理、维护等)增加到管人(执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作),从物业服务企业少有侵权责任到未履行安全保障义务将承担侵权责任,角色变多责任加重。如何在履行历史使命的同时,注意规避法律风险,值得物业服务企业思考。


[1]https://mp.weixin.qq.com/s?src=11&timestamp2018年中国千万人口城市人口增长情况分析》

2018年全国人口达到千万的城市共有16个,按2018年常住人口规模排名依次是重庆、上海、北京、成都、天津、广州、深圳、武汉、石家庄、哈尔滨、苏州、临沂、郑州、南阳、西安、杭州。

[2]第九百九十六条规定,“因当事人一方的违约行为,损害对方人格权并造成严重精神损害,受损害方选择请求其承担违约责任的,不影响受损害方请求精神损害赔偿。

[3] 第一千二百五十四条  禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

发生本条第一款规定的情形的,公安等机关应当依法及时调查,查清责任人。

[4]《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第一条 因生命、身体、健康遭受侵害,赔偿权利人起诉请求赔偿义务人赔偿物质损害和精神损害的,人民法院应予受理。

[5](2000)深中法刑一初字第95