一、引言

在不良资产清收过程中，抵押房地产的处置往往是债权回收的主要来源，而债权人通过法院执行程序处置抵押房地产时，由于涉及到债务人、抵押人、其他债权人等各方的利益，相关法律纷争频现。本文讨论的是房地分别登记背景下的抵押物范围争议问题，也是抵押房地产处置中的常见问题之一。早先，房屋与土地使用权在不同主管部门进行登记，不少银行抵押贷款时，尽管抵押合同约定房屋及土地使用权均纳入抵押范围，但存在不少仅对房屋进行抵押登记，而未对土地使用权予以抵押登记的现象。尽管如今已经实现房地一体登记，但由于不良资产处置周期较长，笔者在近年办理的案件中仍不乏会遇到此类情况。那么，如果抵押权人仅就房屋办理了抵押登记，未经抵押登记的土地使用权是否属于抵押的范围？

对此，《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”因此，就房屋占用范围内的土地使用权，即使未办理抵押登记，也视为一并抵押，属于抵押范围。但是，关键在于条文中“建筑物占用范围内的建设用地使用权”如何理解？

二、司法实践中的观点争鸣

实务中一种观点认为是“投影面积”，即仅仅是建筑物垂直投影的占地范围，不包括空地，系建筑物的实际占地。另一观点则认为是“宗地面积”，即建筑物所在的以宗地为单位的整个地块的土地，系建筑物的所属土地。

持“投影面积”说的案例如最高人民法院（2017）最高法民申4257号魏任凭与中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司财产损害赔偿纠纷案，最高院认为：“根据原审查明的事实，原临国用（94）字第1050102003号《国有土地使用证》载明该宗地‘用地面积’为1120平方米，其中‘建筑占地’656平方米。因此，原审法院认定两栋抵押房屋实际占用土地使用权面积为656平方米并无不当。依据《担保法》第三十六条第一款关于‘以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押’的规定，以及《城市房地产管理法》第三十二条关于‘房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押’的规定，尽管涉案《房屋抵押契约》未明确房屋占用范围内的土地使用权为抵押物，且未办理抵押登记，但并不影响抵押成立的事实。长城公司根据《抵押物处理协议》，有权通过拍卖处置抵押房屋及其占用范围内的土地使用权。因此，原审法院未支持魏任凭关于抵押房屋占用范围内656平方米土地使用权损失应予赔偿的主张，并无不当。”

持“宗地面积”说的案例如最高人民法院（2019）最高法民申714号杨丛发等13人与招商银行股份有限公司武汉分行案。该案中，最高院认为“方伟、招商银行武汉分行在办理涉案贷款抵押手续时虽仅在房产部门办理了抵押登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条‘以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押’的规定，杨丛发等13人认为涉案土地使用权未被设立抵押权的再审申请理由不能成立。对于上述条文中所规定的‘占用范围’的理解，杨丛发等13人认为应理解为建筑物的垂直投影面积，但并未提供相关法律依据”，因此驳回了再审申请。回看该案的一、二审判决，恰是体现了两种实务观点的争议。一审法院黄冈市中级人民法院认可分配方案抵押权人在抵押房屋及相对应的土地价值范围内优先受偿，其他土地及附属部分参与执行分配，按照比例进行受偿，认为银行对拍卖房地产款全部享有优先受偿权无事实和法律依据。二审法院湖北省高级人民法院则认为“一审法院对该占用范围的认定，无事实和法律依据”“在原房屋所有权人方伟名下的房屋所有权证号为洪2013009642桂19-E室别墅的房屋，所对应的土地使用权证洪国用2013私第4867号土地上仅只有该房屋，而无其他建筑物或附属建筑物，本案应认定涉案房屋所占用的范围为洪国用2013私第4867号土地使用证上所载明的2020.58平方米土地”，即将“占用范围”理解为房屋所属的宗地面积。及至该案由最高院再审审查，最高院认为“垂直投影面积”的理解并无法律依据，维持了二审法院“宗地面积”的裁判结果。

三、主流裁判趋势

笔者经检索发现，新近的裁判观点主要持“宗地面积”说。除上述最高院（2019）最高法民申714号案外，例如，浙江省高院在（2019）浙民再20号开化县新之路丝绸有限公司与温州银行股份有限公司金融借款合同纠纷案中认为：“《物权法》第一百八十二条规定中“占用范围内”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。故应当认定与案涉20幢房产相对应的建设用地使用权即为案涉整宗土地。案涉整宗土地虽然没有办理抵押登记，但依法视为一并抵押。原审据此认定本案抵押的效力及于案涉整宗土地，有事实和法律依据。新之路公司关于本案抵押的效力只及于案涉抵押房产（投影）占用的土地的主张，缺乏法律依据。”

再如江苏省高院在（2019）苏民申4959号江苏靖江农村商业银行股份有限公司江阴园区支行与南京太平超市有限公司、富邦华一银行有限公司苏州分行破产债权确认纠纷案中认为：“至于靖江农商行提出的《物权法》第一百八十二条规定的“占用范围”应指建筑物实际占用的坐落面积或投影面积，而非全部的宗地面积，富邦银行对太平公司提供抵押的房屋超出实际占用范围外的土地不应享有抵押权的主张。本院认为，此处的“占用范围”系用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，并非仅局限于建筑物实际占用的坐落面积。”

四、结语

笔者认为，现如今，随着房地统一登记，关于“建筑物占用范围内的建设用地使用权”的争议将会趋于减少，而针对过去的“历史遗留问题”，宗地面积的观点体现了当前主流的裁判趋势，也遵循了《物权法》房地一体原则的精神和理解。